El GAP tecnológico y funcional en el sector inmobiliario

Barcelona, Fossar de les Moreres, 2016  © Francesc X. Ventura i Teixidor

Desde mediados de los años ’90 del siglo pasado (en el entorno europeo occidental en buena medida debido al impulso dado por diversas Directivas de la UE y a su trasposición en Normas estatales y regionales de cada Estado miembro, léase en el caso español las Normas Básicas de Edificación, que posteriormente derivan en la Ley de Ordenación de la Edificación y el compendio del Código Técnico de Edificación) nos hemos ido dotando progresivamente de un marco regulador, en materia de construcción de edificios, que promueve la excelencia en las prestaciones de los mismos, en términos de aislamiento climático y fónico, de accesibilidad o de resistencia, sismicidad, estabilidad y durabilidad.

Estas normativas han tenido la virtualidad de acelerar los procesos de mejora e innovación en el diseño de materiales y componentes de la construcción, de las propuestas tecnológicas de fabricación y ensamblaje y del diseño y conceptualización de los edificios, por el impacto de sus prescripciones y criterios.

El debate acerca de si el conjunto de la Sociedad estaba preparado para aceptar, soportar o anhelar estos cambios en la manera de proyectar, ejecutar, gestionar y utilizar los espacios construidos, probablemente no se ha producido en toda su intensidad. Todos hemos considerado positiva la mejora de la calidad de la vivienda y de los edificios, el hacerlos más sostenibles y confortables, más preparados tecnológicamente, sin entrar a ponderar otros aspectos, considerados como secundarios (la generalización de estos avances al conjunto del parque inmobiliario, los efectos de la diversidad de regímenes de tenencia o el coste para el conjunto de la Comunidad, no sólo para adquirentes y usuarios, que ello supone, por ejemplo).

Sin embargo, la mayoría de las normas técnicas de edificación, tradicionalmente, han sido preferentemente pensadas para el diseño y la construcción de edificios de nueva planta, no para la adecuación del parque ya existente, si exceptuamos las prescripciones contenidas en la reciente Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas, de ámbito estatal, aunque tiene la consideración de legislación básica.

Aun así incluso este marco normativo incide más en aspectos de carácter urbanístico, de organización y de gestión, de extraordinaria relevancia, hay que reconocerlo, que en los de contenido estrictamente tecnológico y constructivo, que es el objeto de este escrito.

Por todo ello, se ha promovido una aceleración en la mejora de las características del parque de obra nueva sin que haya tenido su correspondiente impacto equivalente en el mucho mayor parque de vivienda existente.

El parque de vivienda español, que puede cifrarse en del rango de las 25-26 millones de viviendas, sólo se está incrementando en la última década (a consecuencia de la grave crisis del sector y general de la economía española) a tasas inferiores al 2-3% anual (en 2016, menos de 45.000 nuevas unidades se han incorporado al parque existente), cuando requeriríamos de porcentajes superiores al 5-6% sólo para atender esa necesaria renovación.

De este parque el 55% tiene ya más de 35 años de antigüedad (por tanto, fue construido bajo unos parámetros normativos, de diseño y tecnológicos, muy alejados de los que rigen en la actualidad). Y estas cifras son aún más preocupantes, en términos de calidad de la vivienda de primera residencia, si se descuenta el porcentaje del parque destinado a segunda residencia (vivienda de carácter turístico), en conjunto más reciente, debido a la eclosión de este segmento del sector inmobiliario a partir de la década de los años ’80.

En definitiva, la crisis económica se ha llevado también por delante buena parte del esfuerzo realizado por el conjunto de la sociedad española (responsables políticos, técnicos y prescriptores, promotores y propietarios y adquirentes de viviendas) por disponer de un patrimonio inmobiliario destinado a primera residencia en condiciones de modernidad, calidad y confort, adecuadas a las potencialidades de este sector.

No es que no se hayan realizado intervenciones en el parque existente (que también han visto reducido su volumen e intensidad de intervención por efecto de la crisis, muy por debajo de las 250.000 intervenciones anuales que los expertos consideran como el mínimo necesario para mantener el parque en condiciones eficientes); operaciones de rehabilitación integral, de remodelación urbana, de mejora de la accesibilidad, de ahorro energético, etc. Es que, en su globalidad, el parque no se está reponiendo (sustituyendo, no rehabilitando) a un ritmo razonable y las inversiones en puesta al día resultan a veces ineficientes, dada la antigüedad y características específicas de muchos de los inmuebles que se desean rehabilitar, totalmente obsoletos, en términos estructurales, constructivos, de programa, de gálibos o de condiciones de accesibilidad.

Se acentúa por tanto el gap entre las características espaciales y tecnológicas del parque de nueva construcción, que aprovecha las propuestas de diseño, de materiales, de proceso de fabricación y ensamblaje, de seguridad, de domótica e inteligencia artificial, de consumo y ahorro energético, que el mercado ofrece en la actualidad, y aquellas condiciones en que se consolidan inmuebles existentes, que han sido objeto de actuaciones de modernización, rehabilitación o incluso gran rehabilitación integral, pero que han de mantener determinados parámetros iniciales no reemplazables (por ejemplo, en cuanto a alturas libres, dimensiones de las estancias, recorridos de acceso, patios y ventilaciones, cimentaciones y elementos estructurales o reservas para plazas de aparcamiento).

Sorprende además la intensidad en la que sigue afectando la renta de posición a la formación del precio del producto inmobiliario, prácticamente inelástico a esta evolución de las posibles características constructivas y de prestaciones de los edificios. Las viviendas, en determinadas zonas de la ciudad, siguen costando lo mismo sean nuevas o usadas (a condición de que al menos hayan sido mínimamente rehabilitadas, realizándoles un “lifting” estético y de confort).

Aspectos como los costes de mantenimiento y conservación o de consumo energético, la expectativa de vida útil o la versatilidad del programa funcional y la relación espacio útil/construido cuentan poco a la hora de determinar el valor del activo o el criterio de elección del nuevo hogar.

En este contexto (que parece ser común a nuestro entorno sociológico europeo) se hace difícil propugnar políticas de transformación intensiva de un tejido urbano que, desde mi punto de vista, avanza hacia una progresiva obsolescencia funcional y tecnológica (en relación a las potencialidades que nosotros mismos conceptualizamos y publicitamos, académica, profesional y comercialmente).

Muchos de nuestros centros históricos, pero también ensanches y ya incluso barrios residenciales suburbiales, a pesar de todas las políticas institucionales de impulso a su renovación (por ejemplo, la ley catalana 2/2004 de mejora de barrios, áreas urbanas y villas que requieren una atención especial), continúan inmersos en un proceso degenerativo porque simplemente se incrementa el gap en relación a como podrían ser estos mismos inmuebles y las viviendas que en ellos se construyeran si fueran objeto de operaciones de nueva planta (actuaciones de remodelación urbana integral: derribo, cambio de parámetros urbanísticos, de programas funcionales e incluso de paradigma de proyecto arquitectónico).

La consecuencia es que socialmente existe cada vez un número mayor de familias que deben desarrollar sus proyectos vitales bajo unas condiciones de calidad espacial diferenciales, en relación a aquellas que pueden optar por acceder a una vivienda de nueva planta (de las bien diseñadas, concebidas y ejecutadas).

Y no debiera ser cierto que las condiciones de entorno puedan suplir las ineficiencias de este parque obsoleto. No se trata de una alternativa “a”. Ha de ser posible mantener el carácter inclusivo y socialmente atractivo de determinado espacio urbano y reintroducir a su vez un tejido construido moderno, que incorpore las condiciones de calidad y confort que el conjunto del sector de la construcción está en disposición de aportar (a unos costes de producción razonables y proporcionados, en relación a otros factores de formación del precio del bien, como se ha destacado en especial el de la repercusión del suelo).

Es muy importante que seamos capaces de continuar impulsando proyectos de “puesta al día” del parque inmobiliario existente (alcanzar ese teórico 6-8% de rehabilitación anual del parque existente, que nos sitúe en la media europea), pero es imprescindible saber reconocer cuando el rango de obsolescencia requiere la sustitución integral de parte de ese tejido urbano, para que la ciudad “renazca” con mayor fuerza, más actual y mejor preparada para ofrecer a sus habitantes aquella calidad de vida que hoy somos capaces de concebir y construir. En caso contrario, a medio plazo, estaremos promoviendo un anquilosamiento de la necesaria evolución y modernización de nuestras estructuras urbanas.

La ciudad para seguir “viva” ha de ponerse al día constantemente, en todo su territorio y en todos sus componentes, en especial los propios edificios que la conforman.

Providencia, Colombia. Julio 2015 © Francesc X. Ventura i Teixidor